Polska, Wielka Brytania, Dubaj. Gdzie naprawdę warto inwestować w nieruchomości?

Jeszcze dziesięć lat temu przeciętny Polak mieszkający w Wielkiej Brytanii zarabiał o 15% mniej niż przeciętny Brytyjczyk. Dziś — zgodnie z danymi opublikowanymi przez „The Economist" w 2024 roku — przeciętny imigrant z Polski zarabia tyle samo lub więcej niż jego brytyjski kolega.

To nie tylko ciekawostka statystyczna. To również zmiana pokoleniowa. Spośród około 740 000 Polaków mieszkających dziś w Wielkiej Brytanii coraz większa część gromadzi realne oszczędności — i zaczyna szukać sposobu, żeby te pieniądze efektywnie pracowały.

Rozwiązanie, po które najczęściej sięgają, to nieruchomości. Dane agencji Hamptons z 2025 roku wskazują, że Polacy zajmują 3. miejsce wśród zagranicznych inwestorów na brytyjskim rynku buy-to-let — drugi rok z rzędu.

Złe pytanie daje złą odpowiedź

Zapytaliśmy o to Piotra Kubalkę — CEO J. Dauman Finance, inwestora z ponad 25-letnim doświadczeniem w Wielkiej Brytanii, który osobiście inwestuje na rynkach polskim, hiszpańskim, portugałskim i brytyjskim.

Można bardzo precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, gdzie inwestować — ale dopiero wtedy, kiedy wiemy, czego szukamy i jak ta inwestycja ma działać.

Większość osób zaczyna od pytania „gdzie", gdy tymczasem powinni zaczynać od pytania „czego poszukuję" — jak ma działać moja inwestycja, czego od niej oczekuję, jaki model pasuje do mojej sytuacji. Ktoś szukający stabilnego, pasywnego dochodu z wynajmu będzie podejmował zupełnie inne decyzje niż osoba, która chce się zajmować flipami lub deweloperką.

Wielka Brytania: kiedy liczby mówią same za siebie

Według Piotra Kubalki, jeśli bierzemy pod uwagę kryteria maksymalizujące zwrot z zainwestowanego kapitału, Wielka Brytania regularnie wysuwa się na prowadzenie w trzech kluczowych obszarach:

**Stopa zwrotu z wynajmu** — na północy Wielkiej Brytanii można znaleźć nieruchomości dające 7–8%, a czasem ponad 10% rocznie. Takich zwrotów trudno szukać w innych krajach przy porównywalnym profilu ryzyka.

**Finansowanie** — dostępne na rynku brytyjskim produkty typu interest only z oprocentowaniem na poziomie 4–4,5% rocznie pozwalają inwestować kapitałem banku, nie własnym. Dla porównania — średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wynosiło w 2024 roku ponad 7,8%.

**Infrastruktura obsługi** — dojrzały rynek agentów i zarządców nieruchomości sprawia, że inwestor nie musi się angażować operacyjnie. Nieruchomość po prostu „pracuje".

Dubaj: lekcja dla każdego inwestora

Przez wiele lat Dubaj był symbolem pewnych inwestycji. Dynamiczny wzrost, kapitał napływający z całego świata, infrastruktura klasy światowej. Wielu Polaków zainwestowało tam pieniądze, licząc na dalszą aprecjację. Dziś ten rynek jest „zamrożony" i nikt nie wie, kiedy sytuacja wróci do normy.

Dubaj do niedawna był świetną lokalizacją inwestycyjną. Natomiast to, który rynek urośnie najbardziej, jest trudne do przewidzenia. To jak typowanie konia na wyścigach — dla mnie wszystkie konie są jednakowo niepewne, jeśli opieram decyzję wyłącznie na spekulacji. — Piotr Kubalka

System, nie okazja

Jedno zdanie Piotra Kubalki podsumowuje całe podejście J. Dauman Finance do inwestowania:

Na okazjach nie jesteśmy w stanie zbudować efektywnego systemu inwestycyjnego, który przez 20 lat będzie działał bez zakłóceń. Chodzi o strategię opartą na matematycznych wyliczeniach, która jest powtarzalna — bez względu na wszystko.

Oznacza to, że decyzje inwestycyjne muszą opierać się na wyliczalnych parametrach: stopie zwrotu z wynajmu, kosztach finansowania, strukturze podatkowej, wydajności portfela. To różnica między „kupieniem nieruchomości" a „budową stabilności finansowej".